土地に対する課税

評価のしくみ

　総務大臣が告示した固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

　地目は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野および雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日(賦課期日)の現況の地目によります。

地積

　地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

　価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として地目別に定められた評価方法により求めます。
　また、地目別に定められた評価方法により平成24年度の土地の評価額については、価格調査基準日である平成23年1月1日から平成23年7月1日までの6ヶ月間の地価下落動向を反映させて価格の決定を行いました。

土地(宅地)の評価方法

　固定資産税における土地の評価は、固定資産評価基準により、主に市街地的な形態を形成している地域の宅地については「市街地宅地評価法」(路線価方式)によって評価し、それ以外の宅地については「その他の宅地評価法」(標準地比準方式)によって評価します。

　ここでは、市街地宅地評価法による評価方法の概略を説明します。
　

1.用途地区の区分

　宅地の利用状況が共通な地域を区分します。　

2.状況類似地域の区分

　用途地区について、その状況が相当に相違する地域に区分します。

3.標準宅地の選定

　状況類似地域ごとに、主要な街路を選定し、この街路に沿接する宅地のうちから間口、奥行、形状等からみて標準的なものと認められる宅地を選定します。

4.主要な街路への路線価の付設

　地価公示価格及び不動産鑑定士等による鑑定評価価格を活用して標準宅地の適正な時価を評定し、その7割を目途に主要な街路に宅地の単位地積(1平方メートル)当たりの価格を評点で表した路線価を付設します。

5.その他の街路への路線価の付設

　主要な街路の路線価に比準して、その他の街路に路線価を付設します。

6.画地計算法の適用

　路線価を基礎として、その路線価に沿接する各画地ごとに、画地補正率を乗じて単位地積当たりの価格を求めます。

7.各土地の評価額の算出

　各土地の単位地積当たりの価格に地積を乗じて評価額を算出します。このように算出された評価額は、税額のもととなる価格として決定され、固定資産課税台帳に登録されます。　　

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地とは

　固定資産税及び都市計画税の住宅用地とは、賦課期日現在、次のいずれかに該当する土地をいいます。

(1) 専用住宅(もっぱら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する住宅の総床面積の10倍までの土地。

(2) 併用住宅(その一部を人の居住の用に供する家屋のうち、総床面積に対する居住部分の割合が1/4以上あるもの)の敷地に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じた面積。

 　住宅用地の面積がその上に存在する家屋の総床面積の10倍を超えている場合は、総床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積となります。

家屋の種類		居住部分の割合	率
イ	ロに掲げる家屋以外の家屋	1/4以上1/2未満	0.5
		1/2以上	1.0
ロ	地上5階以上の耐火建築物である家屋	1/4以上1/2未満	0.5
		1/2以上3/4未満	0.75
		3/4以上	1.0

住宅用地の特例

　住宅用地については、その税負担を軽減するために課税標準の特例措置が設けられており、下表の特例額となります。
　(1) 小規模住宅用地 　　　住宅の敷地で住宅1戸につき200平方メートル以下の土地。
　(2) その他の住宅用地 　　住宅の敷地で住宅1戸について200平方メートルを超え、住宅の床面積の10倍までの土地。
　10倍を超える部分の土地については、住宅用地の特例の適用はありません。

	（固定資産税）　　課税標準の特例
小規模住宅用地	価格×1/6
その他の住宅用地	価格×1/3

　

 本則課税標準額
 固定資産税の評価額が、原則として本則課税標準額(上限の課税標準額)となります。ただし、住宅用地の場合には、評価額に住宅用地特例率を乗じたものが本則課税標準額となります。

 課税標準額
 実際の税額を計算するための基礎となる額で、この額に税率を乗じると税額が算出されます。

 負担水準
 平成23年度の税額を算出している課税標準額が、平成24年度評価額（本則課税標準額）に対して、どのくらいの水準に達しているかを数値で表したものです。　　　　

 ◆平成24年度の税負担について◆
 平成24年度の税負担には次の3つのケースがあります。

1.税負担が前年度の額より上昇する場合

　商業地等の宅地
 負担水準が60%未満の商業地等については、前年度の課税標準額にこの年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。ただし、この額が評価額の60%を上回る場合には、60%相当額となります。
 ※「商業地等の宅地」とは、住宅用地以外の宅地や、評価において現況が類似している宅地の評価額に比準して決定される土地のことをいいます。

 　住宅用地
 負担水準が90%未満の住宅用地については、前年度の課税標準額に、この年度の評価額に住宅用地特例率(1/6又は1/3)を乗じて得た額(以下「本則課税標準額」という。)の5%を加えた額を課税標準額とします。
 ただし、この額が本則課税標準額の90%を上回る場合には90%相当額とし、本則課税標準額の20%を下回る場合には20%相当額となります。

 2.税負担が前年度の額に据え置きになる場合

 　商業地等の宅地
 負担水準が60%以上70%以下の商業地等については、前年度の課税標準額に据え置かれます。

 　住宅用地
 負担水準が90%以上100%未満の住宅用地については、前年度の課税標準額に据え置かれます。

 3.税負担が前年度の額より下がる場合

 　商業地等の宅地
 負担水準が70%を超える商業地等については、この年度の評価額の70%を課税標準額とします。

　 住宅用地
 負担水準が100%以上の住宅用地については、負担水準を100%とした課税標準額まで引き下げられます。

路線価等の公開

 納税者の方々に土地の評価に対する理解を深めていただくために、路線価を公開しています。

公開場所

(1)市役所固定資産税課（新館2階）
(2)本ホームページ内「固定資産税路線価公開情報」
(3)（財）資産評価システム研究センター「全国地価マップ」

※全国地価マップに関するお問い合わせは、
（財）資産評価システム研究センターTEL03-5404-7781にお願いします。